Immobilienbesteuerung in Ballungsgebieten
Ermittlung der Bodenrichtwerte
Die Immobilienbesteuerung in Ballungsgebieten ist vielfach fraglich. Das beginnt schon bei den vorgegeben Bodenrichtwerten. So kann im Regelfall kein unbebautes Grundstück in den Innenstädten wie München gefunden werden. Die Verkäufe solcher unbebauten Grundstücke werden herangezogen, um den Bodenrichtwert zu ermitteln. Da diese fehlen, müssen sie von den Gutachterausschüssen rechnerisch hergeleitet werden.
Was ist die Folge? Die Bodenrichtwerte übersteigen vielfach die Grenze von € 10.000. Aktuell sind viele Bodenrichtwerte trotz Bebauung mit Mehrfamilienhäusern höher als der erzielte Kaufpreis. Wieso das die Öffentlichkeit nicht aufschreckt, verstehen wir nicht.
Moll-Amrein, (Schaper, GuG 2013, 257, Ermittlung des Gebäudewertanteils von Renditeobjekten in Gebieten mit hohem Bodenpreisniveau) ist eine der wenigen, die frühzeitig auf diese Problematik der Wertermittlung der Bodenrichtwerte eingeht. Dies ist eine sehr lesenswerte Abhandlung.
Zu geringe Abschreibung für den Gebäudewert bei Verwendung der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises
Die von dem Finanzamt geforderte Verwendung des Tools zu Aufteilung des Gesamtkaufpreises der Finanzverwaltung führt zwingend zu sehr geringen Abschreibungswerten der Gebäude. Sind Sie durch eine Innenstadt mit offenen Augen gegangen? Sehen Sie Baulücken? Sehen Sie Häuser, die maximal 70 Jahre alt sind mit einer (steuerlichen) Restnutzungsdauer von 21 Jahren? Nein. Die Bewertung der Finanzverwaltung unterstellt, dass diese Mehrfamilienhäuser 21 Jahre Restnutzungsdauer haben, aber keine Hundert und mehr Jahre. Dies führt zu geringen Werten für die Gebäude.
In der Regel werden diese Mietshäuser nach und nach modernisiert, selten in einem kurzen Zeitraum. Für die Finanzverwaltung sind diese im Rahmen der steuerlichen Bewertung trotz gutem Zustand von geringem Wert. Das führt nach der mittels der Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises der Finanzverwaltung in Gebäude und Grund zu viel zu hohen Werten von ca. 80% für den Boden. Als Folge haben wir eine zu geringe Abschreibung für das Gebäude.
In der Literatur wird dieses Tool grundlegend kritisiert, da es auf dem Sachwertverfahren basiert und nicht nach dem Ertragswert aufteilt (Seitz, GuG 2017, 142, Zeit für Neues: Ein Modellvorschlag zur Kaufpreisaufteilung). Er kritisiert auch ebenso die ImmoWertV, die keine regionalen Preisunterschiede im Sachwertverfahren berücksichtigt.
Mögliche Korrekturen bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage bei Verwendung des altem Aufteilungstools
Das alte Berechnungstool der Finanzverwaltung führte zu noch höheren Bodenwerten. Ihr Steuerberater sollte in diesem Fall zu mindestens das neue Tool verwenden und die AfA in den nicht bestandskräftigen Jahren korrigieren lassen. Das lohnt sich vor allem in Hinblick auf die Zukunft. Auch die Überlegung einen Gutachter einzuschalten, kann Sinn machen. Im Rahmen der Bewertung zum Erwerbszeitpunkt wird er den Wert des Gebäudes gesondert ausweisen.
Was vor dem Erwerb einer Immobilie zu beachten ist
Beim zukünftigen Kauf achten Sie unter anderem bitte darauf, dass im Notarvertrag diese Aufteilung in Boden und Gebäude erfolgt. Wenn diese Aufteilung nicht offensichtlich falsch ist, hat das Finanzamt sie zu akzeptieren. Im Erb- und Schenkungsfall lohnt meist die Einholung eines Gutachtens, indem der Wert der Immobilie ermittelt wird. Aber auch dort bleibt die Problematik des zu hohen Bodenrichtwertes bestehen. Als Erbe etc. führen Sie die Werte des Erblassers fort. Auch in diesem Fall können Sie die AfA Ihres Vorgängers gemäß dem Gutachten korrigieren lassen.
Vermieter mit sozial verträglichen Mieten werden benachteiligt
Sie sind sozial eingestellt, verlangen höchstens die ortsübliche Mittelmiete in Innenstadtlagen. Doch was passiert, wenn Sie in Innenstadtlagen wie München nur 10 € pro qm Miete verlangen? Sie werden im Rahmen von der der steuerlichen Bewertung bei Schenkung oder Erbschaft von der auf den unteren Rahmen der ortsüblichen Mittelmiete hochgestuft. Sie zahlen zu hohe Erb- oder Schenkungsteuer, obwohl Sie die aktuelle Mittelmiete von ca. 14 € nicht erzielen. Selbst wenn Sie diese Mieten erhöhen wollen, geht das nicht sofort. Sie können nur langfristig die unterstellten Mieten erzielen. Um die daraus resultierende Erbschafts- oder Schenkungsteuer zu zahlen, müssen Sie übriges Vermögen besitzen oder im schlimmsten Fall Ihre Immobilie verkaufen.
Die Finanzverwaltung bevorzugt Sie, wenn Sie die maximale erzielbare Miete von z.B. 29 € erhalten. Sie werden auf die obere ortsübliche Mittelmiete runtergestuft. Es wird vielfach beklagt, dass die Mieten zu hoch sind. Hier könnte im Rahmen der Immobilienbewertung durch den Gesetzgeber einiges getan werden.
Die Einholung eines Sachverständigen Gutachtens hilft nicht umfassend
Leider hilft Ihnen in der Regel auch ein Sachverständigen Gutachten nur bedingt weiter. Natürlich berücksichtigt dieser Besonderheiten der Immobilie, die die Bewertung nach Steuerrecht aus Vereinfachungsgründen nicht vornimmt. Dennoch scheint es so, als ob die ImmoWertV für die Finanzverwaltung gemacht sei. Davon ist ein Verantwortlicher eines Gutachterausschusses überzeugt. Der sachverständige Gutachter hat gelernt, dass er die Bodenrichtwerte höchstens um Besonderheiten des Grundstücks im Vergleich zu den anderen korrigieren kann. Aber diese Bodenrichte anzugreifen, diese Notwendigkeit sieht er nicht und kann es auch nicht. Vor Gericht hätte seine Bewertung keine Chancen.
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Die geforderte Erhöhung der Freibeträge hilft bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern nicht
Wir arbeiten an dieser Thematik und werden hier notfalls gerichtlich mit den Experten der Gutachterausschüsse in den von uns vorliegenden aktuellen Bewertungen in Innenstädten vorgehen. Leider gibt es so gut wie keine Literatur, die diese Verwerfungen aufgreifen.
Hier genügt es nicht, wie unser Ministerpräsident Söder fordert, die Freibeträge im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu erhöhen. Hier muss eine bessere Differenzierung nach der Grundstückslage nicht nur nach Steuerrecht, sondern auch in der ImmoWertV etc. gefunden werden.
Gemeinsam bewirken wir mehr
Haben Sie Mehrfamilienhäuser in Innenstätten der Großstädte? Dann sollten wir gemeinsam um die richtige Bewertung und Besteuerung kämpfen. Zusätzlich versuchen wir Mitglieder von Gutachterausschüssen ins Boot zu holen.
