Die aktuell höheren Zinsen können sich durchaus lohnen gegenüber dem Erwerb eines älteren Mehrfamilienhauses in der Niedrigzinsphase.
Das ist die nicht vorherrschende Meinung. Stimmt das so generell und eröffnen sich erstaunliche Chancen durch die höheren Zinsen?
Wir können Ihnen zeigen, dass unsere Einschätzung richtig sein kann, wenn die Kaufpreise entsprechend gesenkt wurden. Wir vergleichen die ursprüngliche Annuität mit Zins 1% und 2 oder 3% Tilgung mit den aktuellen Zinsen und der damit einhergehenden niedrigeren Tilgung. Diese Berechnung mit hohen Zinsen bezieht sich jedoch auf eine niedrigere Basis, also geringerem Kaufpreis. Wir haben für beide Fälle mit gleichbleibend hoher Annuität gerechnet, wie lange Zins und Tilgung zu leisten sind, bzw. die Restschulden nach 20 Jahren ermittelt.
Erstaunlich schnell zeigt sich, dass der niedrigere Kaufpreis bei höheren Zinsen besser sein kann. Eigentlich ist das logisch. Die Kaufpreissenkung ist die erste Tilgung und die ist hoch. Diese Tilgung muss ich nicht mehr leisten. Höhere Zinsen führen zu einer niedrigeren Einkommensteuer. Auch das ist für den jetzigen Käufer besser.
Damit lässt sich errechnen, wie hoch die Kaufpreissenkung sein muss, damit Sie sich mindestens gleich gut zu der Situation mit niedrigerem Zins stellen. In unserem vorliegenden Fall mit einem hohen Nachlass, zeigte sich, dass nach 20 Jahren die Tilgung die Restschuld ca. 50 % betrug bei dem höheren Kaufpreis. Die Schuld bei dem niedrigeren Kaufpreis betrug nach 20 Jahren nur noch knapp 10 % des Kaufpreises. Die Annuität war in beiden Fällen die gleiche.
Für Neubauten gilt dies oben angeführte nicht. Hier droht Gefahr durch die teils explodierenden Rohstoffpreise und Probleme der Handwerker, da Ihnen Personal fehlt. Diese Tendenz zeigt sich deutlich bei den Bauträgern und Bauunternehmen. Hier sind die Aufträge flächendeckend weggebrochen.
Es gibt viele Faktoren, die beim Erwerb eines älteren Mehrfamilienhauses zu beachten sind. Das gilt im Positiven wie Negativem. So lassen beispielsweise niedrigere Mieten Spielraum für Mietsteigerungen. Alte Heizungen müssen eventuell teuer erneuert werden. Da die Investition hoch ist, lohnt es sich vom Spezialisten beraten zu lassen.
Viele, jedoch nicht alle Eigentümer, klammern sich noch an die alten hohen Immobilienpreise. Sie sind in der Realität noch nicht angekommen. Wir nutzen solche Berechnungen, um für unsere Mandanten beim Verkäufer gut zu verhandeln. Da die Gefahr weiterer hoher Zinsen drohen, dürfte sich für diese Immobilienbesitzer die Situation verschlechtern. Damit wäre es besser, jetzt die bittere Pille zu schlucken. Sie riskieren später einen noch größeren Verfall der Kaufpreise.
